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5月9日上午，蘇州2022年首輪集中供地大幕開(kāi)啟，土拍市場(chǎng)久違的溢價(jià)率出現(xiàn)了。當(dāng)天成交的第一幅土地位于蘇州虎丘區(qū)獅山板塊核心地段，由卓遠(yuǎn)地產(chǎn)(成都)有限公司(簡(jiǎn)稱“卓遠(yuǎn)地產(chǎn)”)以約10.52億元獲得，這幅地塊以12.5%的溢價(jià)率成交。 幾乎同時(shí)，5月8日、9日，蘇州陸續(xù)優(yōu)化調(diào)整限售、限購(gòu)以及首次置業(yè)首付比例。其中，最大的變化就是蘇州放開(kāi)了自2019年7月24日開(kāi)始實(shí)施的限售、限購(gòu)升級(jí)政策。 政策優(yōu)化加強(qiáng)了樓市流動(dòng)性，傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，便是刺激了房企的拿地?zé)崆?。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，樓市政策調(diào)整是房企進(jìn)駐蘇州的原因，土地市場(chǎng)政策也有所調(diào)整，部分項(xiàng)目已經(jīng)放開(kāi)預(yù)售限制，降低了房企的資金壓力。 3年來(lái)首次調(diào)低外地人購(gòu)房門檻 5月9日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行蘇州常熟支行獲悉，目前，該銀行支持在常熟首次購(gòu)房采取2成首付這一政策，首次購(gòu)房需為無(wú)房無(wú)貸，即征信無(wú)房貸記錄且在蘇易登有無(wú)房證明，暫無(wú)本地戶籍要求。招商銀行常熟支行表示，常熟首次購(gòu)房可采取2成首付，但具體的實(shí)施細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)。南京銀行常熟支行表示，常熟區(qū)域支持首次購(gòu)房采取2成首付，其中，購(gòu)買一手房時(shí)，需要查看樓盤是否準(zhǔn)入，如未進(jìn)行樓盤準(zhǔn)入可提交樓盤相應(yīng)材料進(jìn)行辦理，二手房則無(wú)此要求；此外，外地戶籍需要連續(xù)繳納12個(gè)月社保方可享受該政策。 5月8日，記者從蘇州多家中介獲得最新的購(gòu)房合同顯示，蘇州從2022年5月9日起執(zhí)行優(yōu)化調(diào)整后的限售、限購(gòu)政策。蘇州新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由3年調(diào)整為2年，二手房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由原來(lái)的3年調(diào)整為不再限制轉(zhuǎn)讓年限；二孩家庭或因家庭出生人口增加(二孩三孩的到來(lái))置換不受限售條件的制約；限購(gòu)方面，非蘇州市戶籍居民家庭購(gòu)房條件從原來(lái)的三年內(nèi)累計(jì)繳納24個(gè)月社保調(diào)整為連續(xù)繳納6個(gè)月社保；二孩及以上家庭，買賣房屋不限制；蘇州戶籍可買第3套房；非限購(gòu)區(qū)域(常熟、張家港)購(gòu)房，不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。 蘇州優(yōu)化與調(diào)整政策也迎合了宏觀大環(huán)境的變化，此前的4月29日，人民銀行在召開(kāi)的專題會(huì)議上就強(qiáng)調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。 其實(shí)，自去年下半年開(kāi)始，蘇州樓市表現(xiàn)就較為低迷。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，蘇州新房成交17212套，環(huán)比上季度增長(zhǎng)7.07%，但與去年同期相比仍下滑17.52%。 今年4月，蘇州新房成交量同比大幅下滑。據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)，2022年4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為39.84萬(wàn)平方米，環(huán)比減少23.32%，同比減少57.37%。 在一名蘇州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政策調(diào)整對(duì)二手房短期內(nèi)刺激效應(yīng)有限，市場(chǎng)修復(fù)也需要時(shí)間，但對(duì)本輪土拍的刺激作用很明顯。 市場(chǎng)流動(dòng)性出現(xiàn)回暖跡象 自2021年下半年開(kāi)始，資金鏈趨緊的房企通過(guò)減少拿地支出保發(fā)展，各地土拍市場(chǎng)也逐漸降溫。 土拍市場(chǎng)的冷淡延續(xù)至今。在長(zhǎng)三角地區(qū)已完成首輪集中供地的城市中，無(wú)錫、南京均以底價(jià)成交多幅土地，其中南京土拍流拍率達(dá)30%。 據(jù)3月28日發(fā)布的地塊公告顯示，蘇州首輪集中供地共推出15幅涉宅用地，總占地面積83萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)227億元，在5月9日、5月10日正式競(jìng)拍。 5月9日的土地出讓中，除了大悅城溢價(jià)拿地，蘇州市保障性住房建設(shè)有限公司以19.11億元競(jìng)得姑蘇區(qū)平江新城的1幅土地，溢價(jià)率為1.64%。另外5幅地塊以底價(jià)成交，其中，蘇州新高綠建建設(shè)發(fā)展有限公司以合計(jì)33.07億元底價(jià)競(jìng)得3幅高新區(qū)地塊；恒泰商置以23.8億元底價(jià)競(jìng)得位于相城區(qū)高鐵新城一幅地塊；相城城投以8.43億元底價(jià)競(jìng)得位于相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)的地塊。整體成交先揚(yáng)后抑。 2022年一季度，蘇州各縣市宅地僅昆山和張家港各底價(jià)成交1幅地塊，常熟和太倉(cāng)無(wú)宅地成交。其中，昆山1月成交1幅千燈鎮(zhèn)宅地，由當(dāng)?shù)胤科蠼K中基置業(yè)以4.7億底價(jià)摘得；2月，張家港錦華鎮(zhèn)成交1幅商住用地，同樣由當(dāng)?shù)胤科笾新?lián)置業(yè)以1.93億底價(jià)競(jìng)得。 整體來(lái)看，蘇州土拍市場(chǎng)仍然較為低迷。正如宋紅衛(wèi)所指，蘇州集中供地第一天基本還是國(guó)企、央企為主，少部分民企參與；地塊整體底價(jià)成交為主，少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊有超過(guò)10%的溢價(jià)率，市場(chǎng)流動(dòng)性出現(xiàn)回暖跡象。很快，就在這個(gè)5月，蘇州即將發(fā)布第二批次集中掛地信息?；蛟S，屆時(shí)蘇州樓市又將呈現(xiàn)另一番景象。