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5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1—4月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，這也是自2020年6月以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比由正轉(zhuǎn)負(fù) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出，雖然自年初以來(lái)中央及地方頻頻對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)，出臺(tái)松綁政策城市不斷擴(kuò)圍，但是從結(jié)果來(lái)看，房企投資信心仍未恢復(fù)，加之疫情因素干擾下，市場(chǎng)恢復(fù)進(jìn)程放緩。2022年1—4月份，開發(fā)投資增速同比轉(zhuǎn)負(fù)，這也是自2020年6月以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)根據(jù)當(dāng)前的疫情形勢(shì)，5月份開發(fā)投資增速仍難見回升。 按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬(wàn)平方米，同比持平。其中，住宅施工面積577692萬(wàn)平方米，同比下降0.1%。房屋新開工面積39739萬(wàn)平方米，下降26.3%。其中，住宅新開工面積28877萬(wàn)平方米，下降28.4%。房屋竣工面積20030萬(wàn)平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面積14662萬(wàn)平方米，下降11.4%。 房企投資拿地上，1-4月份，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比下降46.5%；土地成交價(jià)款同比下降20.6%。 4月商品房銷售額同比降超四成 從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售面積及金額同比維持負(fù)增長(zhǎng)局面。 1—4月份，商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。 拆分單月數(shù)據(jù)看，4月商品房銷售面積8722萬(wàn)平方米，商品房銷售額8134億元，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降39%、46.6%，降幅較3月分別擴(kuò)大21.3個(gè)百分點(diǎn)、20.4個(gè)百分點(diǎn)。 按照中指研究院數(shù)據(jù)，商品房銷售面積、銷售額絕對(duì)規(guī)模均為自2016年以來(lái)同期最低值，市場(chǎng)活躍度明顯不足。分區(qū)域來(lái)看，1—4月東北地區(qū)、東部地區(qū)成交規(guī)模降幅較大，其中東北地區(qū)商品房銷售面積、金額同比降幅均超40%。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市出現(xiàn)明顯下調(diào)有多重因素。一方面，當(dāng)前市場(chǎng)未恢復(fù)信心，2021年樓市房貸排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重制約了樓市成交。房貸全面收緊，雖然最近有所恢復(fù)，但市場(chǎng)信心沒有全面恢復(fù)。另一方面，因?yàn)?021年市場(chǎng)上半年蕭條，下半年井噴，所以去年下半年整體數(shù)值較高，2022年4月整體疫情影響巨大，特別是2021年4月整體市場(chǎng)活躍，出現(xiàn)了同比數(shù)據(jù)明顯下調(diào)。此外，多地出臺(tái)樓市寬松政策，但暫時(shí)市場(chǎng)還未完全見底。經(jīng)過(guò)幾年的深度調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，新房降價(jià)銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。 據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2022年至今全國(guó)已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，4月底政治局會(huì)議定調(diào)樓市后，各地政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均繼續(xù)加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。 陳霄認(rèn)為，整體來(lái)看，市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期，預(yù)計(jì)隨著疫情陰霾逐漸散去，從中央到地方的政策效應(yīng)將會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，預(yù)計(jì)6月后銷售數(shù)據(jù)有望迎來(lái)明顯回升。 銷售下降也導(dǎo)致住宅市場(chǎng)庫(kù)存增加。截至4月末，商品房待售面積55735萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.4%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)14.8%。 房企到位資金同比維持負(fù)增長(zhǎng)且繼續(xù)走低 從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況看，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%，到位資金增速維持負(fù)增長(zhǎng)且繼續(xù)走低。 其中，國(guó)內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長(zhǎng)129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%。 陳霄提到，從各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，除利用外資外，國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)，銷售端的失利，更加劇了房企的資金壓力。值得注意的是，地方頻頻出臺(tái)松綁政策，但是針對(duì)房企的支持政策還不多，雖然中央端表態(tài)支持房地產(chǎn)合理融資需求，但是從實(shí)際來(lái)看政策端的實(shí)質(zhì)性影響尚未傳遞至房企端，房企資金環(huán)境好轉(zhuǎn)仍待時(shí)日。 貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，雖然中央層面強(qiáng)調(diào)加大房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)化解力度，但房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未得到有效改善，這是掣肘房企拿地投資的根本。未來(lái)地方政府、金融機(jī)構(gòu)需要切實(shí)出臺(tái)房企債務(wù)解決的細(xì)則，如積極支持房企再融資，尤其是放開優(yōu)質(zhì)上市房企的并購(gòu)融資，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置。