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碧桂園、萬科領(lǐng)先，多數(shù)房企同比有增長(zhǎng) 從已經(jīng)公布營(yíng)收狀況的房企來看，碧桂園營(yíng)收排在首位，為5230.64億元，萬科以4527.98億元排在第二，排在第三至第五的中海、龍湖、華潤(rùn)置地，均為“2000+”的營(yíng)收規(guī)模。在所有35家房企中，營(yíng)收規(guī)模在千億元以上的共有10家，其中綠城中國上年?duì)I收1002.40億元，剛好跨入千億的門檻。 南方產(chǎn)業(yè)智庫注意到，在已經(jīng)公布年報(bào)的35家房企中，有7家營(yíng)收出現(xiàn)下降，其中包括雅居樂、富力、合生創(chuàng)展、合景泰富等房企。其余28家營(yíng)收呈現(xiàn)漲勢(shì)，漲幅最高的瑞安房地產(chǎn)和國瑞置業(yè)，分別達(dá)到281.88%和71.58%。這種翻倍或?qū)⒔杀兜臐q幅，通常是因?yàn)榇祟惙科笠?guī)模較小，因此當(dāng)這一年集中大量銷售結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，收入也會(huì)明顯增長(zhǎng)。 另外綠城中國、旭輝控股的營(yíng)收同比增長(zhǎng)也超過了50%，中國金茂、珠江股份的營(yíng)收增幅在45%以上。另外銷售規(guī)?？壳暗姆科笾?，中海的營(yíng)收增幅也達(dá)到30.38%，碧桂園和萬科分別為13.01%和8.04%。 歸母凈利潤(rùn)?? 中海仍是“利潤(rùn)王”，整體下行明顯 35家已公布年報(bào)的房企中，有34家實(shí)現(xiàn)了盈利，歸母凈利潤(rùn)的頭兩名均為央企。中海以401.55億元排名房企首位，隨后是華潤(rùn)置地的324.01億元，碧桂園、龍湖、萬科分列第三至第五名。 但需要注意的是，盡管中海仍有400多億元?dú)w母凈利潤(rùn)，但同比卻減少了8.54%，是自2003年以來首次同比下滑。 這也是2021年眾多房企面臨的一個(gè)普遍現(xiàn)象——?dú)w母凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑，除中海外，碧桂園、萬科、龍光、新城控股、招商蛇口等企業(yè)均遭遇下行。萬科2020年歸母凈利潤(rùn)還有415.16億元，2021年同比縮水了45.75%，這也是萬科在1995年、2008年之后，第三次出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)下降。 統(tǒng)計(jì)顯示，35家房企中，共有24家歸母凈利潤(rùn)同比下降，富力直接由盈轉(zhuǎn)虧，2021年歸母凈虧損達(dá)到88.48億元。而華僑城、正榮地產(chǎn)、合景泰富三家房企，歸母凈利潤(rùn)同比跌幅超過了50%。 此次統(tǒng)計(jì)中共有11家房企的歸母凈利潤(rùn)同比上升，瑞安房地產(chǎn)和珠江股份均實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。其他歸母凈利潤(rùn)漲幅較高的房企還包括國瑞置業(yè)、建發(fā)國際、綠城中國等，其中國瑞置業(yè)2020年歸母凈利潤(rùn)僅9900萬元，2021年則增至2.28億元，同比增長(zhǎng)131.25%。 但在歸母凈利潤(rùn)指標(biāo)方面，尚未發(fā)布年報(bào)的部分房企形勢(shì)并不樂觀。例如華夏幸福已經(jīng)預(yù)告歸母凈虧損在331億至391億元間，融創(chuàng)中國宣布?xì)w母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)下降約85%，ST粵泰、藍(lán)光發(fā)展、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等企業(yè)也都披露了業(yè)績(jī)預(yù)虧。 三道紅線?? 17家房企綠檔，新城控股等四家房企新晉達(dá)標(biāo) 自從融資“三道紅線”政策提出后，各家房企均踏上了降檔的路程。最新統(tǒng)計(jì)顯示，在35家公布年報(bào)的房企中，各項(xiàng)指標(biāo)都過關(guān)的“綠檔”房企有17家，超標(biāo)一項(xiàng)的“黃檔”房企13家，超標(biāo)兩項(xiàng)的“橙檔”房企3家，三條紅線全踩的“紅檔”房企有2家。 具體各項(xiàng)指標(biāo)來看，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值為68.45%，中位值為69.40%，共有21家企業(yè)達(dá)標(biāo)，達(dá)標(biāo)率為60%；凈負(fù)債率平均值69.08%，中位值為62.95%，共有29家企業(yè)達(dá)標(biāo)，達(dá)標(biāo)率為82.86%；現(xiàn)金短債比平均為1.85，中位值為1.45，同樣有29家企業(yè)達(dá)標(biāo)。 17家綠檔房企中，嘉華國際、中國金茂、旭輝控股、新城控股在半年前還是黃檔，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率都未能達(dá)標(biāo)，如今測(cè)算顯示，嘉華國際該項(xiàng)指標(biāo)僅為42.40%，中國金茂為68.00%，旭輝控股為69.70%，新城控股69.95%。另外像中海、華潤(rùn)置地、龍湖、越秀地產(chǎn)、萬科等企業(yè)，則保持了此前綠檔的水平。 少數(shù)股東利潤(rùn)?? 部分企業(yè)利潤(rùn)占比和權(quán)益占比不匹配 在35家已公布2021年報(bào)的房企中，有9家房企少數(shù)股東權(quán)益占比超過50%，其中最高的中梁控股為66.28%，旭輝、綠城、招商蛇口、美的置業(yè)等房企也在列。而低于10%的房企有3家，分別為中海、信達(dá)和嘉華國際。 少數(shù)股東權(quán)益通常由房企引入股權(quán)融資、項(xiàng)目合作時(shí)產(chǎn)生，是一種通過分散風(fēng)險(xiǎn)降低、控制負(fù)債的策略，但如果少數(shù)股東分得利潤(rùn)過大，則會(huì)制約房企的實(shí)際盈利能力。另外，少數(shù)股東利潤(rùn)占比和權(quán)益占比的失衡現(xiàn)象也在不少房企體現(xiàn)，這往往是“明股實(shí)債”的標(biāo)志。 南方產(chǎn)業(yè)智庫測(cè)算了35家房企少數(shù)股東利潤(rùn)占比和權(quán)益占比的差值絕對(duì)值。其中差值最大的珠江股份達(dá)到201.93個(gè)百分點(diǎn)，其少數(shù)股東損益為虧損0.4億元，但凈利潤(rùn)仍有0.25億元，因此背離程度很高。 統(tǒng)計(jì)顯示，差值在30個(gè)百分點(diǎn)以上的，除珠江股份外還有建發(fā)國際、融信中國和新城控股，20-30之間的有招商蛇口、龍光集團(tuán)、金輝控股等8家企業(yè)，10-20之間的有龍湖、遠(yuǎn)洋、新世界發(fā)展等12家企業(yè)，0-10之間的有雅居樂、合生創(chuàng)展、華潤(rùn)置地等11家企業(yè)，其中萬科、碧桂園、嘉華國際、信達(dá)地產(chǎn)四家房企的差值在1以下。 但值得注意的是富力地產(chǎn)，其2021年凈虧損87.39億元，但歸屬于少數(shù)股東利潤(rùn)有1.1億元，歸母凈虧損達(dá)到88.5億元，這種公司虧損但少數(shù)股東仍在拿錢的現(xiàn)象，“明股實(shí)債”的嫌疑巨大。 另外，35家房企的少數(shù)股東共拿走826.49億元的利潤(rùn)，約占全部?jī)衾麧?rùn)的24.54%。