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國(guó)泰君安認(rèn)為，利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間，且可低于歷史最低水平，才能夠有效緩解居民不負(fù)債的趨勢(shì)。2022年以來(lái)，居民貸款意愿持續(xù)下降，除1月外，2~5月新增居民中長(zhǎng)期貸款總計(jì)僅4009億元，相比于同期約3.8萬(wàn)億元銷售金額，有需求、不負(fù)債的特征非常明顯。 貸款需求持續(xù)低迷，5月信貸數(shù)據(jù)中居民分項(xiàng)仍然處于低位水平，中長(zhǎng)期貸款同比少增3379億元。 2022年以來(lái)，新增居民中長(zhǎng)期貸款在1月達(dá)到7424億元，自2月開始即迅速回落，即便考慮1月的高點(diǎn)，相較2021年1月也是同比少增2024億元，而年初至今，月均同比少增規(guī)模達(dá)到了3542億元，累積共1.8萬(wàn)億元。 相較其他部門，居民部門分項(xiàng)的貸款數(shù)據(jù)仍然處于低位水平，且遠(yuǎn)低于2021年同期。 目前信用的衰退超過(guò)了需求的衰退，即便考慮銷售金額的下滑，當(dāng)前的貸款數(shù)據(jù)也低于歷史低位，當(dāng)前貸款比例降至32%，遠(yuǎn)低于2015年以來(lái)的最低水平。 按照前4個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)和貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，不考慮二手房，貸款占比僅31%，預(yù)計(jì)即將披露的5月銷售數(shù)據(jù)結(jié)果仍然沒有改觀。 根據(jù)計(jì)算，2015年以來(lái)，居民中長(zhǎng)期貸款和住宅銷售金額之間的比值關(guān)系，最低為37%，為2021年，最高為57%，為2016年。也即，當(dāng)前信用的衰退速度超過(guò)了需求的衰退速度。 2022年經(jīng)歷LPR5Y調(diào)低20bp和首套房最低可以減點(diǎn)20bp后，當(dāng)前居民貸款利率仍然較高，即便絕對(duì)水平貼近歷史最低水平，但利率應(yīng)和收入增速相匹配，當(dāng)前由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速帶來(lái)的居民收入的放緩，使得潛在利率應(yīng)該低于歷史最低水平。 市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前需求政策抱有一定信心，很重要的原因是在于經(jīng)過(guò)降息和減點(diǎn)后，利率開始往此前的最低水平靠攏。 但我們認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)增速放緩和疫情的擾動(dòng)，帶來(lái)居民收入增速下降和預(yù)期的不確定，利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間，且可低于歷史最低水平，才能夠有效緩解居民不負(fù)債的趨勢(shì)。 房企端政策依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，也是目前政策發(fā)力點(diǎn)最少的方向，若依賴于居民端政策來(lái)扭轉(zhuǎn)下行局面，則力度需要超過(guò)以往每一輪周期，我們預(yù)計(jì)，下半年依然是政策高頻期。