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近日，伴隨全國(guó)多地疫情后復(fù)工復(fù)產(chǎn)、高校畢業(yè)季需求釋放，租房市場(chǎng)整體回暖，同時(shí)租金價(jià)格漲跌話題也再次引發(fā)社會(huì)關(guān)注與熱議。在對(duì)比了北京、上海等一線城市的多個(gè)小區(qū)的租金價(jià)格走勢(shì)后發(fā)現(xiàn)，今年租金雖然有波動(dòng)，但遠(yuǎn)低于去年同期水平。以上海為例，多個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年同期租金同比漲幅近10%。此外，相比普租市場(chǎng)，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)租金整體平穩(wěn)漲幅并不高。 以北京上地地區(qū)的楓潤(rùn)家園小區(qū)為例，從去年6月份租房高峰期到來(lái)后，截止今年6月份一年時(shí)間，普租房源的租金經(jīng)歷了較大波動(dòng)。從去年6月至9月，普租房源租金累計(jì)上漲3個(gè)月，累積漲幅超75%，其中去年9月單月漲幅超35%；去年10月至今年1月，普租房源租金又經(jīng)歷累計(jì)4月下降， 累計(jì)下降超40%，單月最大降幅近15%。但同小區(qū)自如房源最大累計(jì)漲幅及最大累計(jì)降幅均不足4%。 據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，自如全國(guó)租金水平保持整體平穩(wěn)，環(huán)比波動(dòng)幅度均在±2%范圍內(nèi)。目前，自如全國(guó)10城續(xù)約價(jià)格平均波動(dòng)為2.5%-3%，顯著小于普租市場(chǎng)租金波動(dòng)幅度。 為何長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)價(jià)格波動(dòng)幅度可以小于普租？“最主要是長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)背后的運(yùn)營(yíng)邏輯與個(gè)人房東不同”，自如數(shù)據(jù)智能中心首席科學(xué)家張宇宙博士說(shuō)明了自如等長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的定價(jià)邏輯。 據(jù)張宇宙博士介紹，不同于個(gè)人房東的“對(duì)比定價(jià)法”，即對(duì)比同小區(qū)、同戶型房源，再根據(jù)自身房源裝修配套水平等制定價(jià)格，部分房東還會(huì)一定上浮，留出討價(jià)還價(jià)的價(jià)格空間。自如這類長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，更關(guān)注其管理房源在長(zhǎng)委托周期內(nèi)的整體收益率，“簡(jiǎn)單來(lái)講，就是我們追求的是長(zhǎng)期、穩(wěn)定的高出租率，而不是為了一時(shí)的高租金，導(dǎo)致出租率降低?！? 自如追求高出租率的原因與其采用的運(yùn)營(yíng)模式息息相關(guān)。據(jù)了解，自如目前采用的模式為“增益租”，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)具有無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、收益有保底等特點(diǎn)。業(yè)主將房子委托給自如后，不管市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲跌，及房源是否出租出去，自如都會(huì)在合同期內(nèi)付房東保底房租。而如果市場(chǎng)行情好，自如則會(huì)和業(yè)主分成超出保底部分的租金收益。 張宇宙博士透露，自如此類運(yùn)營(yíng)模式，有兩個(gè)經(jīng)營(yíng)要素最為重要，一是，要有足夠的規(guī)模；二是，在規(guī)模的基礎(chǔ)上做到足夠高的出租率?！八?，我們是以長(zhǎng)期、穩(wěn)定的高出租率為基礎(chǔ)，而定價(jià)又服務(wù)于出租率，總結(jié)來(lái)講就是規(guī)模＞出租率＞租金價(jià)格的運(yùn)營(yíng)邏輯。” 張宇宙博士表示，一直以來(lái)，自如采用價(jià)值管理機(jī)制，通過(guò)四層價(jià)值定價(jià)法來(lái)判定一套房子的核心價(jià)格。 最底層是區(qū)位價(jià)值，如北京國(guó)貿(mào)和天通苑地區(qū)的租金基礎(chǔ)就會(huì)有差異；第二是樓盤價(jià)值，如在同一區(qū)域，2005年建的小區(qū)與30年房齡以上的小區(qū)，容積率、綠化率、物業(yè)管理水平都不一樣，樓盤小區(qū)本身屬性的差異也會(huì)帶來(lái)價(jià)值區(qū)別。第三是房屋價(jià)值，如房子面積、朝向、樓層等；第四層是裝修配置價(jià)值，裝修老舊肯定不如精裝修的價(jià)值高。 此外，自如也會(huì)以市場(chǎng)上已經(jīng)成交的價(jià)格以及銷售周期，作為判定一個(gè)特定房子定價(jià)是否合理的依據(jù)。 張宇宙博士認(rèn)為，要在保證出租率足夠高的前提下，再去盡量吻合市場(chǎng)的趨勢(shì)?！暗饨鹋c出租率需要相互平衡，所以我們更愿意以合理的價(jià)格把房子租給客戶?！? 另外，為了防止房源價(jià)格波動(dòng)過(guò)大，自如采取了“系統(tǒng)警示、人工復(fù)核“機(jī)制，同時(shí)設(shè)置“漲幅上限”，避免異常價(jià)格的出現(xiàn)，保證租金在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處于合理平穩(wěn)水平。如某房源價(jià)格達(dá)到警示值，系統(tǒng)發(fā)出預(yù)警后，價(jià)格分析師會(huì)進(jìn)行人工審核，多方比對(duì)，最終確保釋放價(jià)格符合市場(chǎng)定位。 據(jù)悉，基于過(guò)去十年的樓盤字典的數(shù)據(jù)積累，自如價(jià)值定價(jià)基礎(chǔ)算法對(duì)全國(guó)十個(gè)城市經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)樓盤的覆蓋率超過(guò)90%，平均每日運(yùn)算學(xué)習(xí)超過(guò)200萬(wàn)次。目前自如整體入住率超90%，北京、上海作為重點(diǎn)一線城市，入住率均長(zhǎng)年高于90%?？蛻衾m(xù)約率方面，目前，自如整體續(xù)約率環(huán)比增長(zhǎng)近10%，同比增長(zhǎng)超過(guò)16%。