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黃瑜:預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積降幅或超10% 中新經(jīng)緯     2022-07-11 12:43    

2022年以來(lái),各地積極結(jié)合自身情況出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施,上半年,全國(guó)已有超180個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策,需求端政策不斷發(fā)力,政策出臺(tái)頻次近500次。   具體來(lái)看,熱點(diǎn)一二線城市需求較為旺盛,因此政策優(yōu)化較為謹(jǐn)慎;普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大,政策調(diào)控頻次較高,但市場(chǎng)對(duì)調(diào)控措施政策敏感性弱,政策效果不明顯。   2022年上半年,宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,“穩(wěn)地產(chǎn)”對(duì)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”重要性有所提升,中央多次表態(tài)支持地方政府因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。但目前部分城市調(diào)控政策力度仍保持相對(duì)克制,在市場(chǎng)銷售繼續(xù)下行情況下,預(yù)計(jì)政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)。短期來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前,各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏,供需兩端政策均仍有空間。   我們認(rèn)為,2022年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將企穩(wěn)恢復(fù),全年商品房銷售面積降幅或超過10%,全年投資或呈微降趨勢(shì)。   預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模同比將回落,在悲觀情形下,商品房銷售面積同比降幅或超13%。短期來(lái)看,三季度全國(guó)市場(chǎng)有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道,但恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、疫情防控效果、政策優(yōu)化力度等方面。   樂觀情形下,預(yù)計(jì)下半年商品房銷售面積同比小幅增長(zhǎng),帶動(dòng)全年銷售面積同比降幅在7%左右;中性情形下,下半年商品房銷售面積與2021年同期基本持平,全年同比降幅或超10%;悲觀情形下,下半年全國(guó)商品房銷售面積同比仍小幅下降,全年商品房銷售面積同比降幅或超13%。   分梯隊(duì)來(lái)看,根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù),2022年6月,各線城市置業(yè)意愿均有所提升,一線置業(yè)意愿強(qiáng)烈,二線持續(xù)改善。   一線城市市場(chǎng)有望繼續(xù)恢復(fù)。6月以來(lái),北京、上海市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì),商品住宅周度成交規(guī)模上行,在房貸利率下行、引才政策發(fā)力等因素影響下,北京、上海市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步恢復(fù)。廣州、深圳當(dāng)前市場(chǎng)情緒整體不高,但6月以來(lái),廣州樓市政策有所松動(dòng),政策效果有待進(jìn)一步顯現(xiàn)。   預(yù)計(jì)二線和三四線城市分化將加劇,熱點(diǎn)二線及東部核心城市群內(nèi)部三四線城市市場(chǎng)或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回暖。二線城市中,城市基本面較好,經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、人口流入量大,突出的住房需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有力支撐的城市,在政策持續(xù)顯效下,市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)好轉(zhuǎn),如杭州、成都、蘇州等城市。而太原、天津、貴陽(yáng)、南寧等城市購(gòu)房者置業(yè)情緒未見明顯好轉(zhuǎn),市場(chǎng)活躍度不高,短期市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。   三四線城市中,佛山、東莞、昆山、湖州等城市市場(chǎng)活躍度有所好轉(zhuǎn),購(gòu)房者置業(yè)意愿提升,市場(chǎng)信心有所修復(fù)。但對(duì)于大多數(shù)三四線城市來(lái)說,當(dāng)前市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段,短期繼續(xù)優(yōu)化政策的空間和力度均較弱,市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)力不足,預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)探底,市場(chǎng)恢復(fù)仍需時(shí)間。   從價(jià)格方面來(lái)看,優(yōu)勢(shì)地區(qū)市場(chǎng)份額有望提升,如江蘇、廣東、浙江、安徽等地,對(duì)下半年全國(guó)房?jī)r(jià)形成結(jié)構(gòu)性帶動(dòng),全年商品房銷售均價(jià)或處于橫盤狀態(tài)。   從新開工方面來(lái)看,短期內(nèi)在市場(chǎng)銷售未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇,以及房企融資端得到改善之前,開工或仍面臨較大下行壓力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸企穩(wěn)恢復(fù),企業(yè)新開工積極性或?qū)⒂兴迯?fù),特別是熱點(diǎn)城市新開工節(jié)奏有望加快。   另外,土地規(guī)??s量或成為下半年新開工修復(fù)的主要拖累項(xiàng)之一。全年來(lái)看,新開工面積難改下降趨勢(shì),悲觀情形下,全年新開工面積同比降幅或超20%。   從投資方面來(lái)看,下半年竣工或逐漸修復(fù)帶動(dòng)投資好轉(zhuǎn),但全年仍面臨調(diào)整壓力。2022年下半年,隨著交易市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn),企業(yè)投資積極性有望提升,特別是地方政府“保交付”要求下,項(xiàng)目施工建設(shè)或?qū)⒅饾u修復(fù),竣工或?qū)?duì)投資形成一定支撐。另外,2022年以來(lái),土地出讓金大幅度下滑,下半年土地購(gòu)置費(fèi)或難有明顯改觀。   在樂觀情形下,下半年開發(fā)投資將小幅增長(zhǎng),帶動(dòng)全年投資額微增。在悲觀情形下,若交易市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期,企業(yè)資金面壓力未得到更好改善,企業(yè)投資端或仍面臨調(diào)整壓力。

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