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當(dāng)所有人的目光都聚焦在“保交付”時(shí)，又一個(gè)償債高峰悄然而至。 克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6-7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元，其中民企到期債務(wù)壓力巨大，約有1178億元債券到期，占比達(dá)67%。 另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年下半年房企尚在存續(xù)期的債券余額為4920.7億元，其中8月為年內(nèi)又一償債高峰，單月到期余額1011.7億元。而樓市銷(xiāo)售沒(méi)有明顯回暖，民營(yíng)房企融資環(huán)境依然嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)未來(lái)仍有房企不得不加入債務(wù)違約陣營(yíng)。 與之相對(duì)的是，多家國(guó)資背景房企及頭部民營(yíng)房企集體發(fā)債，融資端回暖消息不斷，發(fā)債金額最高可達(dá)百億。 兩相對(duì)比之下，行業(yè)普遍認(rèn)為，新一輪收并購(gòu)大戰(zhàn)將起，初期主要表現(xiàn)在單個(gè)項(xiàng)目及物管公司層面，但隨著兩極分化不斷加大，恐將迅速蔓延至企業(yè)整體層面。 違約房企數(shù)量增加 在經(jīng)過(guò)“樓市下行周期”一年發(fā)酵后，房企最賴(lài)以生存的銷(xiāo)售回款遭遇持續(xù)打擊，此次危機(jī)就顯得更加嚴(yán)峻。 最近1月時(shí)間內(nèi)，就有景瑞控股、俊發(fā)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、融信中國(guó)等多家規(guī)模房企相繼倒在了“高峰”之下。 7月22日，上海老牌房企景瑞控股公告稱(chēng)，一支票面利率12%、余額2.6億美元優(yōu)先票據(jù)即將到期，公司預(yù)計(jì)不能按期支付。 同日，立足云南的俊發(fā)地產(chǎn)也正式宣告違約，違約金額僅僅是一支美元債利息，合計(jì)1303.5美元，且已經(jīng)延期1月。 而寶龍、融信等在經(jīng)過(guò)一系列展期、交換要約等輾轉(zhuǎn)騰挪之后無(wú)力支撐，均在7月份因美元債宣告違約。 也正由此，7月25日，高盛以行業(yè)壓力上升為由，將中國(guó)高收益房地產(chǎn)債券2022年的違約率預(yù)測(cè)從31.6%上調(diào)至45%。 高盛表示，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)正在上升，高收益房地產(chǎn)債券今年迄今的違約率達(dá)到28.7%。房貸斷供凸顯了建設(shè)無(wú)法按期完工的現(xiàn)象廣泛存在，也反映了開(kāi)發(fā)商面臨的嚴(yán)重資金壓力。 不過(guò)，隨著銀保監(jiān)會(huì)“有效滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”政策逐漸落地，這一狀況并未有橫向蔓延趨勢(shì)。有國(guó)資背景的企業(yè)及部分頭部民營(yíng)房企卻確有明顯回暖趨勢(shì)，近期多家密集發(fā)債破冰，且融資成本有所下降。 中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年7月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為466.24億元，相較于去年7月的543.85億元，同比下降14.27%，但降幅明顯收窄；平均利率為3.31%，同比反而進(jìn)一步下降0.65個(gè)百分點(diǎn)。 如7月21日，萬(wàn)科披露了2022年度第一期綠色中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果，發(fā)行金額為30億元，利率3%；25日，保利一起公司債發(fā)行結(jié)束，最終發(fā)行規(guī)模為20億元；同日，華潤(rùn)置地發(fā)布一起公司債發(fā)行計(jì)劃，擬發(fā)行金額100億元。 新一輪并購(gòu)潮將起 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)分析稱(chēng)，如今樓市一方面努力處理問(wèn)題樓盤(pán)，保交付；另一方面隨著政策糾偏，優(yōu)質(zhì)房企的正常融資需求已經(jīng)有所保障，避免行業(yè)形勢(shì)惡化。 不難預(yù)測(cè)，房企間兩極分化形勢(shì)進(jìn)一步加劇，勢(shì)必引發(fā)大規(guī)模收并購(gòu)。而央國(guó)企普遍肩負(fù)著一定“保交付”任務(wù)，目前由于問(wèn)題樓盤(pán)過(guò)多、資金不足等因素只能限于項(xiàng)目間收并購(gòu)，但隨著交付問(wèn)題逐步化解，收并購(gòu)規(guī)模也將迅速加大。這一過(guò)程中，頭部民營(yíng)房企或部分混合經(jīng)營(yíng)類(lèi)房企本著擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模等目的，也會(huì)適度參與其中。 事實(shí)上也的確如此。 在剛剛結(jié)束的7月，雖未發(fā)生一起大規(guī)模收購(gòu)事項(xiàng)，單個(gè)項(xiàng)目或物管公司層面的并購(gòu)卻較為頻繁。 7月21日國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將積極加強(qiáng)與住建部、人民銀行部門(mén)的協(xié)同配合，主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，支持地方更有力地推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。 7月19日，河南國(guó)資委旗下河南資產(chǎn)與鄭州國(guó)資委旗下鄭州地產(chǎn)集團(tuán)共同成立地產(chǎn)紓困基金，明確表示紓困對(duì)象為問(wèn)題樓盤(pán)，而非房企。 企業(yè)層面同樣如此，如中國(guó)金茂37億元將甬云房地產(chǎn)及甬煥房地產(chǎn)收入囊中，龍湖13億港元收購(gòu)與合景泰富合作香港啟德項(xiàng)目公司，雅居樂(lè)3.7億收購(gòu)祥生控股紹興項(xiàng)目公司等。 同時(shí)，民營(yíng)房企或?qū)で髧?guó)資“聯(lián)姻”，或廣泛開(kāi)展企業(yè)間的戰(zhàn)略合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。如旭輝瓴寓與錦江發(fā)展、綠城管理與中國(guó)奧園、招商蛇口(001979)與招商平安資產(chǎn)等，房企在商業(yè)、保障房、融資等方面達(dá)成重大戰(zhàn)略合作，發(fā)揮各自領(lǐng)域中的戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合局面。 有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱(chēng)，融資受限、問(wèn)題樓盤(pán)頻發(fā)的背景下，國(guó)央企優(yōu)勢(shì)被無(wú)限放大，土地市場(chǎng)中更是幾乎“包場(chǎng)”。從此次交付危機(jī)不難看出，國(guó)企成為政策性的救助工具，借此來(lái)管控風(fēng)險(xiǎn)。在未來(lái)，隨著國(guó)央企逐步加大二級(jí)市場(chǎng)中收并購(gòu)力度，勢(shì)必掀起一場(chǎng)并購(gòu)大潮，從而擠壓民營(yíng)房企生存空間、主導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終帶動(dòng)各方預(yù)期向上，行業(yè)穩(wěn)定有序，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。