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今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，市場(chǎng)何時(shí)起底回升成為熱議的話(huà)題。在觀(guān)點(diǎn)網(wǎng)舉辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，中新經(jīng)緯采訪(fǎng)了華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)賈康，他認(rèn)為，救助樓市的各類(lèi)政策已經(jīng)看到效果，阻止了多米諾骨牌式的惡化傳導(dǎo)。 中新經(jīng)緯：從2021年底開(kāi)始，各類(lèi)寬松政策開(kāi)始出現(xiàn)，到目前為止已有7、8個(gè)月的時(shí)間。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，目前的救助效果不大，您怎么看？ 賈康：如果從阻止多米諾骨牌式的崩盤(pán)看，救助的效果已經(jīng)看到，目前正處在收斂的狀態(tài)。個(gè)人覺(jué)得，現(xiàn)在是余波未平中逐漸呈現(xiàn)出收斂狀態(tài)，從全局看，還是應(yīng)該有一個(gè)基本信心。 中新經(jīng)緯：這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期還要持續(xù)多久？ 賈康：還在收斂過(guò)程中。面對(duì)此次地產(chǎn)行業(yè)低迷期，政策的反應(yīng)還是比較快，以前段時(shí)間出現(xiàn)的集體停貸事件為例，首先是要承認(rèn)的是，集體斷供是逼不得已，銀行不能以此為理由給購(gòu)房人記上信用污點(diǎn)，這種情況要特殊處理。目前，集體停貸風(fēng)波基本平息，雖然房屋交付的時(shí)間可能還是會(huì)推遲，但讓購(gòu)房人有了盼頭，事態(tài)正在慢慢收斂下來(lái)。 令人印象深刻的是，不管是中央還是地方，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策暖風(fēng)頻吹，這些政策最終形成的合力，大概率會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年完成觸底。但也不要忘記，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已是冰火兩重天，不同類(lèi)型的企業(yè)、不同的城市、不同的地段，都會(huì)有差別。 中新經(jīng)緯：目前，AMC(資產(chǎn)管理公司)正在介入房企項(xiàng)目收購(gòu)。您認(rèn)為，還有哪些方面可以紓困出險(xiǎn)房企？ 賈康：可以成立一個(gè)紓困或者應(yīng)急基金，這有點(diǎn)像過(guò)去財(cái)政部門(mén)為了防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)立儲(chǔ)備基金，起到類(lèi)似的作用。成立這樣一個(gè)基金，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防范未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)，把局部風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)化解掉有好處，值得進(jìn)一步探討、細(xì)化。 中新經(jīng)緯：如何看待“三道紅線(xiàn)”等政策出臺(tái)后帶來(lái)的影響？ 賈康：部分政策在出臺(tái)時(shí)有一定的道理，但在執(zhí)行過(guò)程中，各部門(mén)都采取從嚴(yán)從緊的態(tài)度，最終形成的合力致使房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度低迷。我們需要反思這背后的問(wèn)題，在今后的執(zhí)行中，尺度是否可以更具彈性。 中新經(jīng)緯：2022年3月，財(cái)政部表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。您對(duì)此有何看法？ 賈康：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，為保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，一些收縮性政策就要審慎出臺(tái)。房地產(chǎn)稅增加房屋持有成本，有一定的收縮效應(yīng)。但是，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，并不意味著未來(lái)就不會(huì)做，目前看，未來(lái)五年推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市擴(kuò)圍的方向并未改變。 如果房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖相對(duì)順利，后續(xù)進(jìn)行試點(diǎn)城市擴(kuò)圍的時(shí)機(jī)就不會(huì)太久。節(jié)奏與方向的變化是兩個(gè)層面的內(nèi)容，節(jié)奏的改變，并不意味著否定了原來(lái)的方向。 中新經(jīng)緯：最近有關(guān)商品房預(yù)售制的討論很多，有學(xué)者提出要廢止預(yù)售制，您怎么看？ 賈康：商品房預(yù)售制學(xué)習(xí)的是海外經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)香港也是這一模式。任何事情都沒(méi)有萬(wàn)全之策，面對(duì)不斷出現(xiàn)的樓盤(pán)停工甚至爛尾，確實(shí)需要反思，尤其是在政策執(zhí)行層面。 完全否定預(yù)售制并不一定合理。取消預(yù)售制，意味著房屋只有百分之分完成后才能對(duì)外出售，企業(yè)的資金供應(yīng)將與現(xiàn)在完全不是一個(gè)路徑。預(yù)售改為現(xiàn)售，看起來(lái)好像是在防范風(fēng)險(xiǎn)，但它可能會(huì)出現(xiàn)另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是供給遲遲跟不上需求。 我認(rèn)為，先不要急于從根本上否定預(yù)售制，而是全面考量預(yù)售制可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，以及會(huì)醞釀什么風(fēng)險(xiǎn)，并知道怎樣有效防范和控制，這可能是一個(gè)比較理性的考慮。