企業(yè)
- 企業(yè)
- 產(chǎn)品
- 知識(shí)
近日湖南長(zhǎng)沙、廣東東莞等多地出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求將購(gòu)房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項(xiàng)目”，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。 8月3日，湖南省長(zhǎng)沙市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，將對(duì)全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測(cè)監(jiān)管”方式，強(qiáng)化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，要求購(gòu)房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購(gòu)房款，全部通過(guò)監(jiān)測(cè)專戶存入監(jiān)管賬戶，對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍?，?yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。無(wú)獨(dú)有偶，8月2日，廣東省東莞市住建局也發(fā)布了類似強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)征求意見(jiàn)稿。 不久前，多地停工樓盤業(yè)主發(fā)布“強(qiáng)制停貸”公告，引發(fā)公眾對(duì)“商品房預(yù)售制度”利弊的探討。其中，商品房預(yù)售資金缺乏監(jiān)管現(xiàn)象多被詬病，也多有“取消商品房預(yù)售制”的呼聲。早在1994年《城市商品房預(yù)售管理辦法》發(fā)布，允許開(kāi)發(fā)商“將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售承購(gòu)人”。那時(shí)，預(yù)售制保障了房企足夠的流動(dòng)資金，提高了開(kāi)發(fā)商的金融杠桿，也同時(shí)加大了風(fēng)險(xiǎn)，特別是商品房預(yù)售資金缺乏監(jiān)管以及預(yù)售資金被挪用等現(xiàn)象，更是加大了房企資金鏈斷裂以及項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。 近期多地樓盤項(xiàng)目停工、延期交付也引起當(dāng)?shù)卣块T的高度重視。早在7月14日，陜西省西安市就已出臺(tái)13項(xiàng)措施，其核心是強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，提出商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金則應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回。7月12日，河北滄州相關(guān)政策也提出，購(gòu)房合同中須注明“購(gòu)房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無(wú)效，買售雙方可隨時(shí)解除”。 對(duì)于多地停工樓盤，銀保監(jiān)會(huì)曾一周內(nèi)三次表態(tài)“保交樓”；近日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議也提出“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來(lái)源，也是項(xiàng)目建設(shè)的重要資金來(lái)源。商品房預(yù)售資金因缺乏監(jiān)管被挪用，也會(huì)將項(xiàng)目推到高風(fēng)險(xiǎn)之中。從資金安全角度來(lái)看，保交樓首先要確保預(yù)售資金留在項(xiàng)目，不能挪用。 有觀點(diǎn)指出，同樣是預(yù)售制，為什么香港沒(méi)有爛尾房，筆者發(fā)現(xiàn)，其預(yù)售制背后的“監(jiān)管制度”是關(guān)鍵。 商品房預(yù)售制最早出現(xiàn)在香港，俗稱“賣樓花”。據(jù)了解，1960年香港一樓盤也出現(xiàn)費(fèi)用超支停工、項(xiàng)目“爛尾”。此后香港加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管制度，即要求開(kāi)發(fā)商在預(yù)售前，確保地價(jià)款已經(jīng)全部支付，還需證明有資金有能力把項(xiàng)目完成，資金需放入律師所托管，支取時(shí)需律師所與建筑師的核準(zhǔn)。為了防止開(kāi)發(fā)商、律師所、建筑師等造假，套取監(jiān)管賬戶資金，香港要求律師所在銀行開(kāi)設(shè)的監(jiān)管賬戶、開(kāi)發(fā)商操作等采取全透明化機(jī)制，且銀行的責(zé)任上升，如出現(xiàn)房屋“爛尾”情況，銀行將成最大風(fēng)險(xiǎn)方，后續(xù)需銀行自身推動(dòng)項(xiàng)目完工。隨著商品房預(yù)售監(jiān)管制度完善，香港樓盤“爛尾”現(xiàn)象較少。 對(duì)于商品房預(yù)售，世界各國(guó)都設(shè)立了嚴(yán)格的監(jiān)管制度。如英國(guó)推行按時(shí)間分期付款，期房首付比例約為10％至25％，隨后6個(gè)月至24個(gè)月內(nèi)再支付第二筆、第三筆各5％至10％的房款，交付后至少支付55％的尾款。 事實(shí)上，很多國(guó)家是購(gòu)房者按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)。如德國(guó)期房采取按工期支付房款的制度，一般分7筆進(jìn)行支付，支付節(jié)點(diǎn)可分為公證后、主體完工、內(nèi)部水暖電路完工、窗戶玻璃完工、室內(nèi)清潔及墻面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。新加坡期房購(gòu)房者首付比例20％，余款按工程進(jìn)度支付，所有資金進(jìn)銀行專門項(xiàng)目資金賬戶，交房后滿1年保修期后支付15％尾款。而我國(guó)現(xiàn)行商品房預(yù)售制度是在交房之前購(gòu)房者就支付全款。 央行公布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)96.86%的城鎮(zhèn)家庭都有住房，不僅戶均已經(jīng)高達(dá)1.5套，同時(shí)超過(guò)41.5%的城鎮(zhèn)家庭都擁有2套以上的房子。此外，我國(guó)住宅空置現(xiàn)象很嚴(yán)重?？梢哉f(shuō)，我國(guó)住房市場(chǎng)趨于飽和。今年全國(guó)兩會(huì)上，有代表委員提交了取消商品房預(yù)售制的建議。當(dāng)前，各地積極出臺(tái)強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，仍是應(yīng)時(shí)之舉。堵住商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，及時(shí)健全完善商品房預(yù)售監(jiān)管制度與體系，更是確保當(dāng)下樓市穩(wěn)健的有效舉措。