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今年以來，特別是春節(jié)后，各地放松樓市調控的政策層出不窮，從發(fā)放補貼、鼓勵住房消費、為企業(yè)紓困，到放松限購、降低首付比、下調房貸利率，政策之密集引起廣泛關注。一季度已經(jīng)過去，調控放松城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何呢？ 4月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，此前，1月、2月的數(shù)據(jù)也已發(fā)布。通過這些官方數(shù)據(jù)，讓我們看看哪些城市的房價開始回暖了。 調控放松的城市，有漲有跌 據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2022年以來，全國有超70個城市出臺了各種穩(wěn)樓市政策。這些城市中，有一部分就在國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70城中。 從時間上看，1月份出臺樓市松動政策的城市，政策力度相對溫和，基本以提高公積金貸款額度、下調公積金首付比例、發(fā)放購房補貼為主，例如，青島、福州、北海、瀘州等地。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年9月-2022年1月，青島市新建商品住宅銷售價格(下稱新房價格)的環(huán)比漲幅為-0.2%、-0.3%、-0.1%、-0.4%，呈現(xiàn)四連跌。到2022年2月，青島開始企穩(wěn)，新房價格環(huán)比漲幅升至0%，到3月，漲幅為0.4%，正式轉正。青島二手房價格在連續(xù)下跌6個月后，今年3月的價格漲幅為0.2%，首次轉正。 福州在1月底下調了公積金貸款首付比例，效果并不大。數(shù)據(jù)顯示，福州新房價格在2021年四季度開始下跌，2022年1、2月轉正，但到3月又轉為下跌，且跌幅擴大至0.6%。二手房價格則連續(xù)環(huán)比下跌了8個月。不過，福州于3月底又放松限購政策，房價后續(xù)走勢有待觀察。北海和瀘州尚未企穩(wěn)，兩地近幾個月的新房價格出現(xiàn)連續(xù)下跌，二手房價格也沒有起色，維持環(huán)比下跌。 到了2022年2月，特別是春節(jié)后，樓市調控松動的政策逐漸增多，力度有所加大，以降低商業(yè)貸款首付比、下調房貸利率、放松限購為代表的政策開始大量出現(xiàn)，例如，重慶、南昌、贛州、南寧、溫州、太原、廣州等地。今年2、3月份，重慶新房價格的環(huán)比漲幅分別為0.6%、0.5%，二手房價格的環(huán)比漲幅為-0.1%、0.1%，好于2021年底的情況。2、3月份，南昌新房價格的環(huán)比漲幅為0.4%、0.4%，二手房為-0.1%、0.2%，也好于2021年底的情況。 贛州2、3月份的新房價格漲幅高于2021年下半年，但漲幅不及2021年同期；二手房價格在1、2月份連續(xù)下跌后，3月轉為上漲0.2%。 南寧的新房、二手房價格在2、3月仍為下跌，同樣，該市在3月進一步放松調控，商貸首付比、房貸利率有所下降，后續(xù)變化待觀察。2月底，媒體稱溫州市商貸首付比例出現(xiàn)下調，但從2、3月的數(shù)據(jù)看，新房價格的環(huán)比漲幅為-0.8%、-0.7%，二手房為-0.4%、-0.7%，跌幅依舊明顯。太原市的政策力度較少，只在購房補貼、住房貸款等方面有利好措施，新房、二手房價格連續(xù)數(shù)月下跌。 到2022年3月，各類松動政策繼續(xù)加碼，城市再次擴圍，個別在1、2月份已經(jīng)出臺松動政策的城市進一步寬松，例如鄭州、哈爾濱、福州、桂林、唐山。鄭州3月1日的寬松政策較為全面，但新房、二手房的價格仍在下跌，3月份該市新房、二手房價格環(huán)比漲幅分別為-0.7%、-0.2%。 與鄭州如出一轍，自2021年8月至今，哈爾濱新房、二手房的價格均為下跌。3月份，桂林新房價格環(huán)比下跌了0.6%，跌幅較1、2月有所擴大，二手房價格環(huán)比上漲0.2%，結束了七連跌。3月，唐山新房、二手房價格環(huán)比漲幅持平，情況好于2021年下半年。 不放松，也能漲 70城中，除了調控政策出現(xiàn)松動的城市，還與許多城市的政策并未變化。那這些城市的情況如何？ 調控政策沒有變化的一線城市，其市場表現(xiàn)可圈可點。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年3月，四個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.3%，二手房價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅雖然都較2月有所回落，但漲幅均高于二線、三線城市，處于領漲狀態(tài)。 北京房價連續(xù)三個月上漲，3月份新房、二手房價格分別環(huán)比上漲0.4%、1.2%，其中，二手房價格的環(huán)比漲幅位居70城第一名。上海雖受疫情影響，3月份新房、二手房價格的環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.4%，漲幅較1、2月均有回落，但仍保持正增長。相較于京滬，廣州、深圳稍顯弱勢，廣州3月份新房、二手房價格的環(huán)比漲幅分別為-0.1%、0.3%，深圳為0.8%、-0.3%，其中，深圳新房價格漲幅位居70城第二名。 “一線城市今年回升的力度總體偏強，尤其是深圳后續(xù)發(fā)力明顯，這與全國層面調控放松的背景有關。雖然一線城市目前大多只在房貸利率層面有所放松，但市場信心層面對房價上漲的預期普遍增強，尤其是城市中市場供給量乏力的板塊和區(qū)域體現(xiàn)更為明顯?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對中新經(jīng)緯分析稱。 另外，3月份，烏魯木齊新房、二手房價格的環(huán)比漲幅分別為1%、0.3%，新房價格漲幅位居70城第一；成都也表現(xiàn)搶眼，新房、二手房價格的環(huán)比漲幅為0.8%、0.6%，漲幅均位居70城第二；杭州新房、二手房價格的環(huán)比漲幅為0.7%(位居70城第四)、0.3%(位居70城第八)；海口新房、二手房價格的環(huán)比漲幅為0.5%(位居70城第六)、0.6%(位居70城第二)。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯表示，烏魯木齊新房價格漲幅第一有些偶然，主要是因為其他熱點城市漲幅回落，反而讓烏魯木齊凸顯出來；成都、杭州漲幅靠前，與人口涌入、城市基本面較好有關；?？跇鞘休^火，與海南自由貿易港建設關系較大。 如何評價本輪調控效果？ 梳理會發(fā)現(xiàn)，本輪房地產(chǎn)市場調控松動，經(jīng)歷了2021年四季度喊話、2021年1月政策落地，到2、3月的快速鋪展，政策發(fā)布數(shù)量與密度不可謂不大。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2022年一季度各類房地產(chǎn)調控政策次數(shù)高達157次，繼續(xù)刷新歷史同期紀錄。到4月，又有衢州、秦皇島、蘭州、大連、蘇州等城市出臺不同力度的房地產(chǎn)寬松政策。 市場雖有好轉，但回暖力度并不盡如人意。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“從政策效果看，疫情疊加2021年市場過于冷清，購房者置業(yè)信心尚未恢復，市場活躍度仍顯不足?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂也稱，3月份一線城市環(huán)比漲幅收窄，二三線城市仍在環(huán)比下跌，表明市場修復力度不強，根本原因是市場預期較弱。 對于市場預期較弱的內在原因，許小樂分析，一是，當前疫情反復、地緣沖突給國內經(jīng)濟增長帶來更多不確定性，居民預期收入降低導致居民風險偏好降低；二是，二手房交易量雖有所好轉，但仍處于歷史低位，新房市場銷售未有明顯起色，房企流動性風險未得到有效緩解，加重了市場觀望情緒。 對于接下來的市場，張波認為，市場已處于低部回升階段，預計二季度的市場表現(xiàn)會明顯好于一季度，尤其是部分熱點二線城市，以及調控放松力度偏大的三四線城市。張大偉稱，市場底部有望在2022年第三季度出現(xiàn)，但也需警惕疫情影響。