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8月29日，新城悅服務（01755.HK）召開2022年中期業(yè)績發(fā)布會，該公司首席執(zhí)行官戚小明、首席財務官左衛(wèi)、首席戰(zhàn)略官尤建峰等出席。 期內(nèi)，該公司實現(xiàn)收入24.66億元，較去年同期的18.77億元增長31.38%。其中，物業(yè)管理服務收入約13.93億元，占總收入的比例約56.49%；小區(qū)增值服務收入為6.25億元，占總收入的比例約25.34%；智能園區(qū)服務收入約1.74億元，占收入的比例約7.06%；開發(fā)商增值服務收入約2.74億元，占總收入的比例約11.11%。 期內(nèi)，公司實現(xiàn)毛利7.16億元，較去年同期增加24.63%；毛利率約29.03%，較2021年同期的30.61%下降1.58個百分點，主要原因為非住宅在管面積占比上升、疫情期間服務成本上升、團餐服務收入占比快速提升帶來的小區(qū)增值服務毛利率下降。 截至6月30日，新城悅服務總在管面積約1.72億平方米，較2021年末凈增加約1870萬平方米。在管面積中，來自于集團第三方的面積占比約50.9%，較期末提高約3.4個百分點；集團非住宅項目占在管面積的比例約24.2%。 截至6月底，新城悅服務已同1444個項目簽訂物業(yè)管理合約，這些項目分布于187個城市中，總合約面積約2.97億平方米，較2021年末凈增加約1820萬平方米。 合約面積中來自第三方的面積占比為約44%，較2021年末提高約3.6個百分點。上半年，公司合計完成了超過1960萬平方米的第三方項目的合約面積拓展，業(yè)態(tài)覆蓋住宅、醫(yī)院、企業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園及商場等。 會上，戚小明表示，地產(chǎn)行業(yè)充滿了挑戰(zhàn)，上半年房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年下半年以來的態(tài)勢，甚至在投資、銷售、交付等方面面對的考驗更嚴峻。今年房地產(chǎn)銷售斷崖式下跌，盈利能力大幅下降，這從企業(yè)的中期業(yè)績報告可以看得出來。 此外，企業(yè)公開債務越來越頻繁違約、展期，房地產(chǎn)還在低谷徘徊。物業(yè)服務企業(yè)作為地產(chǎn)行業(yè)的下游，不可避免地會受到一部分影響，開發(fā)商增值服務和新盤外拓等業(yè)務受到比較大影響，這是不容回避，是客觀存在的事實。 戚小明同時表示，在2021年底、2022年初，管理層早有預判，地產(chǎn)承壓會對公司業(yè)務存在潛在威脅，并提前做了幾項迎接挑戰(zhàn)的準備工作。 一是，針對外界關(guān)心的開發(fā)商增值服務和智慧園區(qū)的業(yè)務，戚小明稱，這兩個業(yè)務的收入在上半年均同比下降，一方面是由于整體市場因素導致開發(fā)商企業(yè)在案場服務和智慧園區(qū)服務領(lǐng)域的需求量和需求標準出現(xiàn)不同程度的降低，導致公司相應的收入被動下降。 另一方面，公司主動減少與受困地產(chǎn)企業(yè)之間的業(yè)務往來，控制了資金結(jié)算方面的風險，保障應收款項始終處于可控的范圍之內(nèi)，公司從主動管理的角度對地產(chǎn)相關(guān)風險進行規(guī)避，包括承接其他開發(fā)企業(yè)的案場和智慧園區(qū)業(yè)務。 關(guān)于這兩塊業(yè)務的未來規(guī)模，戚小明稱，公司會根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)的整體變化趨勢，動態(tài)調(diào)整相應的業(yè)務拓展規(guī)劃。保證現(xiàn)金流穩(wěn)定、安全為第一要素，嚴控與受困地產(chǎn)企業(yè)之間的業(yè)務往來，需要收縮規(guī)模的時候，不會有任何的猶豫。 第二，關(guān)于增量拓展方面，戚小明介紹，過去兩年公司通過收并購的方式，對非居業(yè)態(tài)進行布局，具備了在寫字樓、商場、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)方面拓展的能力。上半年，公司通過市場招標方式取得的第三方項目中，約45%的面積來自于非居項目的貢獻。在住宅新盤市場受到擠壓的同時，非居業(yè)態(tài)為公司補充了管理規(guī)模方面的增長動力。 第三個動作是在社區(qū)增值服務方面，上半年，公司在團餐業(yè)務上已完成全業(yè)態(tài)和滬寧沿線區(qū)域的戰(zhàn)略布局；取得非常優(yōu)異的拓展成績，布局了比如復旦大學、同濟大學、上海大學等多所知名大學的學生餐廳，以及布局多個工廠員工餐廳項目。 目前，公司整體業(yè)務中和開發(fā)商強關(guān)聯(lián)的業(yè)務占比已顯著降低，收入占比約18%，毛利占比不到14%。公司整體業(yè)務中和房地產(chǎn)相關(guān)性弱化的趨勢相當明顯，和房地產(chǎn)非關(guān)聯(lián)的業(yè)務均保持良好增長勢頭，已形成增長曲線。 戚小明稱，這并不代表公司就不重視開發(fā)商增值服務，實際上開發(fā)商增值服務未來仍是一塊比較重要的業(yè)務。目前形勢下，公司案場服務等地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務外拓提高了要求，如提前一個月付款再進場、延期付款會違約等。