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又一單“國(guó)家隊(duì)”背景的租賃住房REIT提交申報(bào)并獲得受理，保租房REITs即將迎來新成員。 據(jù)上交所9月22日披露信息顯示，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT提交申報(bào)并獲得受理。 公開資料顯示，華潤(rùn)有巢REIT是華潤(rùn)置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司、中信證券(600030)、華夏基金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合推出的REITs項(xiàng)目。項(xiàng)目底層資產(chǎn)由有巢住房租賃開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 同日，華潤(rùn)置地在港交所發(fā)布公告稱，擬拆分基礎(chǔ)設(shè)施REIT在上海證券交易所上市，預(yù)計(jì)公募基金將募集人民幣11.20億元。 有接近華潤(rùn)置地的消息人士表示，華潤(rùn)置地積極把握國(guó)家大力發(fā)展租賃住房趨勢(shì)，抓住保障性租賃住房公募REITs的重大機(jī)遇，持續(xù)提升長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)效益，并積極探索長(zhǎng)期可持續(xù)的盈利模式。 華潤(rùn)置地在公告中表示，基礎(chǔ)設(shè)施REIT作為一種以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，將使得集團(tuán)的融資方式及平臺(tái)多元化，并減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。同時(shí)通過拆分上市，也能夠讓集團(tuán)更好的盤活旗下基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免基礎(chǔ)設(shè)施投資恢復(fù)期較長(zhǎng)及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低等不利影響。 華潤(rùn)置地還表示，于建議分拆及建議上市完成后，基礎(chǔ)設(shè)施REIT將于中國(guó)內(nèi)地?fù)碛幸粋€(gè)個(gè)別及獨(dú)立的上市平臺(tái)，使其可直接進(jìn)入中國(guó)資本市場(chǎng)，并增強(qiáng)其探索新融資及集資渠道以發(fā)展其業(yè)務(wù)的可能性。 據(jù)公開資料顯示，華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)為上海松江區(qū)的兩處保障性租賃住房項(xiàng)目——有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目。 其中，有巢泗涇項(xiàng)目于2021年3月26日開始運(yùn)營(yíng)，有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目于2021年4月28日開始運(yùn)營(yíng)。目前運(yùn)營(yíng)時(shí)間均已超過1年。 截至2022年3月31日，有巢泗涇項(xiàng)目出租率約為96%，有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目出租率約為92%。 資料顯示，兩個(gè)項(xiàng)目不僅是上海松江“001號(hào)”“002號(hào)”保租房項(xiàng)目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房政策的重要示范，有巢泗涇項(xiàng)目還是上海地區(qū)首批利用集體土地入市建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)項(xiàng)目。 “有巢住房租賃作為原始權(quán)益人擬自持REIT34%的份額，因此，有巢住房租賃也具有保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)健康穩(wěn)定、獲得長(zhǎng)期收益的內(nèi)生動(dòng)力?！痹撊耸糠Q。 試水長(zhǎng)租公寓 相比于剛剛過完6歲生日的龍湖冠寓，華潤(rùn)置地在長(zhǎng)租公寓賽道的起步或許有些晚。 華潤(rùn)置地官網(wǎng)顯示，2018年華潤(rùn)置地為積極踐行央企社會(huì)責(zé)任，投身住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，創(chuàng)立長(zhǎng)租公寓品牌“有巢”。 據(jù)華潤(rùn)置地2022年半年報(bào)顯示，旗下代建運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76億元，其中代建代運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入為72億元。 經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，華潤(rùn)置地的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在逐步壯大。 截至目前，華潤(rùn)置地旗下長(zhǎng)租公寓品牌“有巢”的住房租賃業(yè)務(wù)已入駐15城，在營(yíng)項(xiàng)目33個(gè)，房間數(shù)2.2萬間，儲(chǔ)備項(xiàng)目23個(gè)，房間數(shù)3.3萬間。 據(jù)地產(chǎn)資管網(wǎng)報(bào)道，截至目前，有巢國(guó)際公寓產(chǎn)品線已為其增加超1萬間的房源供給量，占已開業(yè)房源數(shù)的50%以上，分布在北京、上海、廣州、深圳、成都等重點(diǎn)城市。 以北京為例，作為北京市最大的上市供應(yīng)集體土地新建租賃住房項(xiàng)目、央企在北京開業(yè)的首個(gè)大型租賃社區(qū)項(xiàng)目，擁有近2400套房源。 當(dāng)前，保障性租賃住房已上升至國(guó)家戰(zhàn)略，成為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。 有報(bào)道指出，截至2022年二季度末，全國(guó)已開業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，規(guī)模合計(jì)為62019套（間）。 與此同時(shí)，納保的企業(yè)名單亦在持續(xù)更新中，其中國(guó)企、央企在該領(lǐng)域起到了“壓艙石”作用，一些民營(yíng)企業(yè)也陸續(xù)獲得進(jìn)入保租房領(lǐng)域的門票。 有消息人士表示，除了華潤(rùn)有巢REIT涉及的兩個(gè)上海保租房項(xiàng)目，有巢住房租賃在全國(guó)的多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲政府評(píng)定為保障性租賃住房項(xiàng)目。 這其中包括：天津之眼店獲評(píng)天津市首個(gè)“保租房”項(xiàng)目，北京總部基地店、北京潤(rùn)棠·瀛海店等多個(gè)項(xiàng)目也獲認(rèn)證為“保租房”項(xiàng)目和“人才公寓”。 保租房REITs 2020年4月，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)REITs試點(diǎn)。 2021年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs發(fā)行試點(diǎn)范圍。 隨著人口持續(xù)流向大城市、都市圈，以上海為代表的人口凈流入城市租賃住房需求將進(jìn)一步增加，供需持續(xù)緊張。為緩解住房供需矛盾，各地方政府大力發(fā)展保障性租賃住房，并相應(yīng)制定了發(fā)展規(guī)劃。 在“房住不炒”大背景下，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系是我國(guó)政策鼓勵(lì)的方向。 在剛剛過去的8月31日，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團(tuán)3只保障性租賃住房REITS在滬深交易所同步上市交易，也意味著的REITs市場(chǎng)建設(shè)邁出了重要的一步。 從3只“保租房”公募REITs的底層資產(chǎn)來看，主要位于北京、廈門、深圳等城市的核心居住區(qū)域。項(xiàng)目周邊配套成熟、交通便利、租賃需求旺盛，且租金水平較同區(qū)域市場(chǎng)均有一定的折扣，其中不少項(xiàng)目采用了政府配租模式，具有穩(wěn)定的出租率與租金收益，受市場(chǎng)周期性波動(dòng)影響較小。 戴德梁行北京公司副總經(jīng)理、北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，本次首批保障性租賃住房公募REITs的成功上市，不僅是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在保障性租賃住房領(lǐng)域的成功探索，更打通了我國(guó)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融管退再投資”良性循環(huán)的通路，為保障性租賃住房未來的發(fā)展建設(shè)保駕護(hù)航。 中房研協(xié)報(bào)告指出，首批公募REITs產(chǎn)品發(fā)行至今已有一年多，14只存續(xù)產(chǎn)品整體市值已超過630億元。本次發(fā)售新增了保障性租賃房項(xiàng)目，是對(duì)REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)類型的補(bǔ)充。 該報(bào)告稱，這也標(biāo)志著我國(guó)公募REITs覆蓋的底層資產(chǎn)加速擴(kuò)容，盤活存量資產(chǎn)類型已從過去的高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施拓展到如今的保障性租賃住房。同時(shí)，本次發(fā)售對(duì)于助力保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善也具有重要的意義。