明確估價對象產(chǎn)權(quán)狀況
1.土地使用權(quán)價值是城市房屋拆遷補償?shù)膶ο?。在我國遵循房屋所有?quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體相一致的原則;因此,城市房屋拆遷貨幣補償?shù)慕痤~是包括被拆遷房屋實體和其所占用的土地使用權(quán)在內(nèi)的一個完整的公平的市場價格。土地使用權(quán)的權(quán)益和房屋建筑物實體形態(tài)構(gòu)成了城市房屋拆遷補償價格的基礎(chǔ)。城市拆遷評估中針對不同用地性質(zhì)的房地產(chǎn),估價中應(yīng)該堅持以下原則:
一是依法以有償出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn),可以視為提前收回土地使用權(quán)。在估價中應(yīng)該根據(jù)土地剩余使用年限評估正常市場價格。
二是依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn),評估價格不應(yīng)包括土地出讓金部分,只包含該宗土地基礎(chǔ)設(shè)施配套費以及土地開發(fā)和其他費用。
2.房地產(chǎn)用途與房地產(chǎn)估價息息相關(guān)。在實際工作中,對于沒有任何產(chǎn)權(quán)證明和產(chǎn)權(quán)證明記載的用途與實際用途有出入的房地產(chǎn),應(yīng)該謹(jǐn)慎處理。例如,在城市房屋拆遷估價中,我們經(jīng)常會遇到有些房產(chǎn)證注明用途為住宅,而實際卻作為商業(yè)用途使用;有些房產(chǎn)證上記載為辦公樓,而實際卻是做商場使用。在解決這些問題時,我們認(rèn)為對于依法取得所有權(quán)的房屋、構(gòu)筑物,應(yīng)從占有、使用、收益、處分四個方面綜合認(rèn)定其合法性,不能僅依據(jù)估價時點的用途估價。一般要以產(chǎn)權(quán)證上注明的用途進(jìn)行估價。
對于沒有產(chǎn)權(quán)證的情況,在實際估價時,建議采用一些變通的做法:當(dāng)?shù)卣刑厥庖?guī)定或拆遷雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,以規(guī)定或協(xié)商結(jié)果進(jìn)行估價;在被拆遷地點做某一用途使用多年時間的,可以根據(jù)實際情況進(jìn)行認(rèn)定,如多年從事商業(yè)經(jīng)營,可認(rèn)定為商業(yè)用途,但要提供持續(xù)經(jīng)營的證明材料(如工商營業(yè)執(zhí)照、納稅記錄等)。
3.由于城市房屋拆遷涉及的房屋種類很多,有公房、私房,有產(chǎn)權(quán)證的、沒有產(chǎn)權(quán)證的,并且年代也相對久遠(yuǎn),面積界定有一定的困難。但這又涉及到被拆遷人的利益,因此,應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī),明確各種情況的面積的界定。具體來講,主要遵循以下原則:
一是私有房屋有產(chǎn)權(quán)證的,以產(chǎn)權(quán)證的證載面積為準(zhǔn);公房以房產(chǎn)證或者計租表載明的面積為準(zhǔn),(由于計租表中多采用“使用面積”,因此需要將“使用面積”與“建筑面積進(jìn)行換算,通常兩者的換算系數(shù)為1.25—1.3)。
二是沒有產(chǎn)權(quán)證和計租表的,面積以測繪機(jī)構(gòu)的測繪值為準(zhǔn)。
4.違章建筑和臨時建筑的界定處理。城市房屋拆遷過程中不可避免地會碰到違章建筑和臨時建筑。在價值評估過程中要遵循相應(yīng)的法律法規(guī),對違章建筑不予補償評估。對臨時建筑要區(qū)分對待,如果臨時建筑物的批準(zhǔn)使用期限還沒有到期,應(yīng)該根據(jù)該建筑的實際使用情況和剩余使用期限給予適當(dāng)?shù)难a償;如果已經(jīng)超過了批準(zhǔn)的使用期限,則不能給予補償評估。