房屋租賃中的常見問題

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人員流動越來越多，房屋租賃也越來越多，隨之房屋租賃產(chǎn)生的糾紛也越來越多。下文中泰安房產(chǎn)中介排行交易對房屋租賃的常見問題加以總結(jié)，以供在解決此類糾紛時有所參考。

1.房屋租賃合同是否須采取書面形式？

《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同;房屋租賃期限在6個月以上應(yīng)當(dāng)采取書面形式租賃合同。租賃期限6個月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期房屋租賃合同。

2.什么是不定期房屋租賃合同？

不定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人沒有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同。還有兩種情況也視為不定期的租賃合同，一是期限6個月以上，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。二是租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

3.不定期租憑合同什么時候可以解除？

不定期租憑合同承租人可以隨時通知出租人解除合同;出租人也可以隨時解除不定期租賃合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。

4.房屋租賃合同期限是多少年？

《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。因此，房屋租賃合同期限一般為20年。

5.房屋出租人有哪些義務(wù)？

(1)交付出租房屋的義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。

(2)出租房屋適租義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)保持出租房屋符合約定的用途。

(3)出租房屋維修義務(wù):如當(dāng)事人無特別約定，出租人應(yīng)當(dāng)履行出租房屋的維修義務(wù)。如出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);因維修出租房屋影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

6.承租人對出租房屋的使用有哪些義務(wù)？

承租人有正當(dāng)使用出租房屋的義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋。承租人對出租房屋承擔(dān)保管義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

7.承租人能否對出租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租？

經(jīng)出租人同意，承租人可以對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，未經(jīng)出租人同意，承租人對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租的為非法轉(zhuǎn)租，租憑合同無效，但是出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，視為同意轉(zhuǎn)租，承租人轉(zhuǎn)租的期限不得超過承租人承租的期限。房屋承租人如何支付租金？

8.房屋承租人如何支付租金？

①承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。

②對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以補(bǔ)充協(xié)議;無法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣。

③按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，按照法定期限支付:a.租賃期間不滿1年的:應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付;b.租賃期間1年以上的:應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付;剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。

9.承租人不依約支付租金的后果有哪些？

承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。因拖延支付租金導(dǎo)致出租人解除房屋租賃合同，次承租人可以請求代承租人支付欠付的租金和違約金。

10.房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效？

雖然《房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定，“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。但未登記備案的，不影響租賃合同的效力。

11.房屋租賃合同無效，還能收租金嗎？

房屋租賃合同無效，當(dāng)事人不得請求支付租金;但是可以請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可以請求賠償損失。

12.什么是承租人的優(yōu)先購買權(quán)？

承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。但是出租人拍賣房屋，并通知承租人，承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。在房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的或出租人將房屋出賣給近親屬的情況下，承租人也不享有優(yōu)先購買權(quán)。

在房屋租賃合同中還有很多問題本文沒有涉及，有了糾紛，要依據(jù)法律，以法服人，以理服人，友好協(xié)商，爭取和平解決。

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