房地產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法是什么

今天泰安房產(chǎn)服務(wù)銷售公司小編和大家分享房地產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法是什么。

(一)市場(chǎng)比較法

1、市場(chǎng)比較法指的是把被估價(jià)對(duì)象和在估價(jià)的時(shí)候的近期交易的相似類型的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，通過(guò)對(duì)這些交易完畢的房地產(chǎn)的成 交價(jià)格做一定幅度金額的修正和調(diào)整，從而求取出被估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)格的一種房地產(chǎn)評(píng)估方法。

2、市場(chǎng)比較法是以房地產(chǎn)的價(jià)格形成的替代原理為理論依據(jù)的。可以使用市場(chǎng)比較法的對(duì)象是特定的，一般是具有交易性的房地產(chǎn)，比如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)用地、普通商品住房、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。

3、可以使用市場(chǎng)比較法的條件包括：在同一供求范圍內(nèi)存在較多的相似類型的房地產(chǎn)交易。假如是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者是房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，那么就無(wú)法使用市場(chǎng)比較法來(lái)估價(jià)。

(二)收益法

1、收益法也叫做收益資本化法，指的是通過(guò)對(duì)被評(píng)估對(duì)象在未來(lái)一段時(shí)間以內(nèi)有可能取得的收益進(jìn)行估算，并且將收益折算成一定的具體金額，從而求取出被評(píng)估對(duì)象的價(jià)格在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下體現(xiàn)的一種房地產(chǎn)評(píng)估辦法。

2、使用收益法求得的價(jià)格都被叫做收益價(jià)格。而收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理。被評(píng)估對(duì)象的效用越大，那么獲取利益的能力就越強(qiáng)，評(píng)估得出的價(jià)值也就會(huì)越大。

3、收益法適用于有收益或者是有潛在收益，收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)，比如：商業(yè)、旅館、餐飲、寫(xiě)字樓、公寓、游樂(lè)場(chǎng)、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)。而收益或者是潛在收益難以量化的房地產(chǎn)則不適合使用收益法來(lái)評(píng)估，比如：政府辦公樓、學(xué)校公園、圖書(shū)館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)收益法大多不適用。

(三)成本法

1、成本法也叫做逼近法、原 價(jià)法、承包商法，是求取被評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，扣除折舊，從而評(píng)估出被評(píng)估對(duì)象的合理價(jià)格或者是價(jià)值的一種房地產(chǎn)評(píng)估方法。

2、成本法是以可以從買賣雙方角度去分析為理論依據(jù)的。從買房人的角度去考慮的話，成本法的理論依據(jù)是替代原理，也就是買房人愿意支付的價(jià)格不可以高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的支出，假如超過(guò)了的話，那么成本就會(huì)過(guò)高。

3、從賣房人的角度去考慮的話，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用的價(jià)值論，也就是賣房人可以接受賣出的價(jià)格不可以低于其開(kāi)發(fā)或者是建造該房地產(chǎn)已經(jīng)支出的成本。

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