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轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)流程為:
1.原借款人向銀行提出申請。
2.銀行經(jīng)審查同意的,由銀行、售房人和購房人簽訂協(xié)議,銀行同意售房人轉(zhuǎn)讓住房,售房人承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息,購房人承諾交易時將房款劃入售房人在銀行開立的賬戶上。
3.售房人和購房人簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同。
4.購房人向銀行提出新的貸款申請,貸款額可以為售房人剩余貸款余額,也可以按照下列公式計算: 貸款額=所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)。
5.銀行經(jīng)審批同意后,與購房人簽訂新的借款合同和抵押合同,出具同意貸款的承諾函。
6.銀行與售房人到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù),售房人與購房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),銀行與購房人辦理新的抵押登記手續(xù)。
7.銀行對購房人發(fā)放貸款,根據(jù)購房人的授權(quán),將貸款劃到售房人開立的賬戶上,然后根據(jù)售房人的授權(quán),從賬戶上直接扣收售房人尚未償還的貸款本息,終止原借款合同。
跟我們合作過的客戶非常清楚,全款墊資買房有不少好處。
1.如果買二套,是全款買,賣家肯定高興,賣家喜歡這樣的交易,所以借此,多砍一些價,是沒問題的,比如,二三百萬的房子,多讓房東讓個二三十萬,是保守的,碰到急用錢的,一下優(yōu)惠三四十萬也是遇到過的。
2.全款買可以節(jié)很多稅,誰賺點錢都不容易哈,當然能省點就省點。少則也得八九萬的稅,房子大些的,甚至幾十萬。
3.房子墊資買完再貸款,可批七成,相當于自己有三成資金就可以了,而且現(xiàn)在抵押的年化利率比按揭利率低多了,多的一年2個點,甚至是如果近期征信不好的,按揭不能溝通,但抵押就不一樣了,只要房子過戶到自己名下,怎么也能想到辦法貸到款。
4.還有一點也很重要,還能為您解決資金不足的問題,而且用墊資,還可以買個各種條件都稍好一點的房子。
從一般意義上講,過橋貸款是一種短期性質(zhì)的貸款,是一種過渡性的貸款。過橋貸款是使購買時機直接資本化的一種有效工具,回收的速度快是過橋貸款的很大優(yōu)點。過橋貸款的期限比較短,蕞長不超過一年,以一些抵押品諸如房地產(chǎn)或存貨來作抵押。
過橋貸款為并購交易雙方“搭橋鋪路”而提供的款項,可以理解為銀行和其他金融機構(gòu)向借方提供的一項臨時或短期借款。它的形式可以是定期貸款,也可以是循環(huán)信用證,只是在時限方面更短暫些。所以它只能是一種短期融資,在并購交易中起著“橋梁”的作用。