舉個很簡單的例子。如果一套價值200萬元的房子還有100萬元的貸款未還，而下家的首付款只有80萬元，那么上家有20萬元的貸款空缺無法還清。上家要有20萬元的現(xiàn)金也就罷了，如果沒有，這次交易很有可能無法完成，因為只有貸款付清，并辦理房地產(chǎn)抵押權注銷登記后，才能與下家共同申請轉移登記，辦理小產(chǎn)證。于是這20萬元成為“墊資”的業(yè)務來源。

手續(xù)流程

1.借款人貸款前咨詢：填寫住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟收入證明；借款擔保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規(guī)定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明；抵押房產(chǎn)的估價報告書、鑒定書和保險單據(jù)；購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關材料進行審查。

3.借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。

5.貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。

借新還舊

針對客戶找到新的“銀行或機構（常說的下家）”已經(jīng)批貸，但房產(chǎn)在“其他銀行或機構（常說的上家）”有貸款尚未還清，客戶自身不具備還款能力，我們可以幫助客戶先結清原來債務，原貸款銀行或機構將房產(chǎn)解除抵押登記，由新的批貸銀行或機構完成抵押登記后放款資金償還墊資本金的業(yè)務。（一般發(fā)生在客戶在原貸款銀行或機構的貸款即將到期，原貸款銀行或機構不愿意再給客戶續(xù)貸、或客戶不愿意在原有銀行或機構繼續(xù)貸款的情況）。

先質后抵

針對客戶著急用款的需求，墊資方先做抵押登記并收押房本，先行向客戶出借資金，為了幫客戶降低成本，后期幫客戶向銀行或機構申請貸款，銀行或機構批款后我們解除抵押登記，銀行或機構完成抵押后放款資金償還墊資本金的業(yè)務。