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房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權仍由產(chǎn)權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產(chǎn)權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。 提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設定房屋抵押。

可以抵押的土地使用權范圍如下：

（1）依出讓方式和劃撥方式取得的土地使用權，也就是城鎮(zhèn)國有土地建設用地使用權可抵押；

（2）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意后抵押的荒山、荒溝、荒水、荒灘等荒地的土地使用權；

（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用的集體所有的土地使用權。

3、在建工程。在建工程，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合法方式取得的土地使用權和在建工程投入的資產(chǎn)所組成的綜合財產(chǎn)。以在建工程抵押的，必須是依法可以轉讓的在建工程，因為只有可以轉讓的在建工程才能通過轉讓實現(xiàn)其價值，從而保證抵押權的實現(xiàn)。

4、已經(jīng)付清部分或者全部房價的預購的未竣工的商品房。

抵押特征

(1)房屋抵押是原債權債務關系的擔保，原債權債務關系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應謹慎保養(yǎng)所抵押房屋。

(3)負有清償債務義務的一方不履行義務時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權，不依靠債務人的行為即可實現(xiàn)其權利。

(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權。

(5)房屋抵押權的設定，一般采用書面形式，并應明確規(guī)定擔保的范圍。

(6)房屋抵押人將房屋抵押后，并不喪失房屋的所有權，因此，抵押人應自己承擔房屋意外滅失的風險。

(7)房屋抵押權是一種擔保物權。如果房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押權人同意，將抵押房屋轉給第三人時，房屋抵押權人對抵押的房屋享有追索權，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。