(一)房屋先出售后抵押，購(gòu)房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理?在商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效成立后，出賣(mài)人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購(gòu)房購(gòu)房者起訴請(qǐng)求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：

1、如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未登記，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗購(gòu)房購(gòu)房者的權(quán)利，也就是房屋的抵押權(quán)要大于購(gòu)房者的權(quán)利。但如果購(gòu)房者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為實(shí)現(xiàn)債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，惡意損害第三人的行為不受法律保護(hù)。

2、如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)登記后，出賣(mài)人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)。

(二)房屋先設(shè)定抵押后又出售，購(gòu)房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理?房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣(mài)人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購(gòu)房者權(quán)益沖突的有以下兩種情形：

1、如果出賣(mài)人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

2、如果出賣(mài)人已通知抵押權(quán)人的，對(duì)該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實(shí)現(xiàn)其債權(quán);如果已告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購(gòu)房人仍然買(mǎi)受的，屬于買(mǎi)收人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，法律上也不保護(hù)這種情形。